Главная
Лада Калина
Что такое договор инвестирования. Образец договора инвестирования, заключаемый между юридическими лицами

Что такое договор инвестирования. Образец договора инвестирования, заключаемый между юридическими лицами

18.04.2024

Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы...

Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

внимание

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа - долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц - от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц - от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства - заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
подготовка задания на проектирование;
техническое сопровождение проектной стадии;
оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
обеспечение освобождения территории строительства;
организация управления строительства;
технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Элементы договора

Цена договора - это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.

Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой - застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.

Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика - инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.

Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование» . Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:

на оплату услуг заказчика-застройщика;
на финансирование подрядных организаций.

В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.

А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

В итоге по счету рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» . В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств - в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.

внимание

Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Договорные условия

По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения - от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.

В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.

А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется . Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.

А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции - денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, - это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком - одна сторона.
Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором - вторая сторона договора.

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

предмет договора - объект строительства с максимально точными характеристиками;
порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
сроки строительства и передачи жилого объекта - предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации...» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования .

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
В случае передачи прав между инвесторами - исключает последующую ответственность между ними;
Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности - выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве - образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и... все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство - в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому - является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

В чем суть договора инвестирования строительства?

Договор инвестирования предполагает вложение лицом денежных средств в возведение, переоборудование или реконструкцию капитального объекта (жилого дома, предприятия и т. п.). Взамен это лицо после завершения строительных работ получает право собственности на определенную часть объекта либо выгоду в иной форме (например, право безвозмездного пользования объектом).

Финансовые средства, вкладываемые по инвестиционному договору могут быть как собственными, так и заемными. Отдельной формой инвестирования в предпринимательской сфере является вложение финансов путем приобретения ценных бумаг.

Гражданский кодекс не выделяет инвестиционное соглашение в качестве самостоятельной разновидности договорных обязательств. По сути, такой договор включает в себя признаки нескольких сделок: подряда , купли-продажи, займа. Правила инвестирования регламентируются законом РФ «Об инвестиционной деятельности…» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а к договору инвестирования строительства многоквартирного дома применяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

К характерным особенностям соглашения об инвестированииможно отнести следующие моменты:

отношения по данному договору носят, как правило, длительный характер;
до заключения договора инвестирования должен быть подготовлен инвестиционный проект;
каждая из сторон преследует цель получения для себя определенной выгоды;
средства, передаваемые в рамках договора инвестирования, расходуются на строго оговоренные цели;
лицо, вкладывающее средства в порядке инвестирования, как правило, не может влиять на хозяйственную самостоятельность другой стороны при реализации инвестиционного проекта.

Предмет и стороны соглашения об инвестировании

Скачать договор

Предметом договора инвестирования является процесс осуществления строительства или реконструкции объекта на основе привлеченных финансовых средств. Условие о предмете в обязательном порядке прописывается в тексте договора инвестирования, при этом в первую очередь описываются характеристики возводимого недвижимого объекта.

Особенностью договора инвестирования строительства является сложность описания такого объекта, т. к. на момент оформления сделки его еще нет в наличии. Поэтому в договоре используются такие специфические формулировки, как «строительный адрес», «проектная площадь» и т. п. Вместе с тем текст соглашения и приложений к нему должны довольно четко определять месторасположение и строительно-технические характеристики объекта (материал стен, этажность и пр.).

Не знаете свои права?

Стороны договора инвестирования: инвестор (лицо, вкладывающее средства) и застройщик (лицо, берущее обязательство по возведению объекта). В качестве инвестора могут выступать как организации, так и физлица или государственные/муниципальные органы. Застройщиками могут быть юридические лица и граждане, имеющие статус ИП.

Что касается строительства многоквартирных домов, то закон предъявляет специальные требования к застройщику, а именно:

он является юридическим лицом;
имеет земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды;
имеет оформленное разрешение на проведение строительства на данном участке.

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
- при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
- однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Форма и дополнительные условия договора

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Помимо обязательных условий в договоре инвестирования строительства могут быть отражены следующие моменты:

специальные требования к качеству и обустройству объекта строительства;
права инвестора при обнаружении недостатков строения (если этот вопрос в соглашении не отражен, то инвестор может предъявить лишь требования, предусмотренные законом);
порядок разрешения споров (например, обязательное предварительное направление другой стороне претензии до обращения в суд);
возможность изменения в дальнейшем цены договора и условия, при которых такое изменение допустимо (например, в случае если официальный уровень инфляции превысит 10%);
порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.

Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.

Как снизить риски при заключении договора инвестирования?

Договор инвестирования в бизнесявляется на сегодняшний день одним из самых распространенных, но незаслуженно забытых законодателем. Несмотря на то что условия экономической обстановки диктуют увеличение числа инвестиций, в том числе западных партнеров, в российский бизнес, у сторон возникает довольно много вопросов при составлении соглашения. Есть несколько моментов, на которые стоит обратиться внимание при составлении такого договора:

В предмете договора обязательно должна быть указана сумма инвестиций. Кроме этого мы рекомендуем дополнить текст соглашения примечанием, которое укажет на целевой характер соглашения: «Инвестиционные средства должны использоваться организацией/ИП на развитие бизнеса».
Стороны должны договориться о размере прибыли, которая будет передаваться инвестору. Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.
Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.

Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.

Любые виды сделок юристы настоятельно рекомендуют оформлять документально, особенно когда речь идет о больших суммах денег. Инвестор и заказчик всегда оформляют инвестиционный договор – документ, учитывающий все подробности достигнутого соглашения . Инвестиции сами по себе вещь рисковая, поэтому грамотно оформленный договор об инвестировании способен защитить от некоторых непредвиденных ситуаций, как сторону заказчика, так и инвестора.

Общие понятия

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект . Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях. Именно он берет на себя всю ответственность за полученные денежные средства. Сторона заказчика обязана выполнять все пункты договора и подтверждает это своей подписью. За результат операции инвестирования и всю финансовую деятельность несет ответственность заказчик.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо . Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство. Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров. Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами : инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств . Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если:
1. Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
2. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

Способ выплаты вознаграждения оговаривается заранее и обязательно уточняется в договоре, во избежание любых недоразумений.

Обязательства

Договор инвестирования защищает интересы как заказчика, так и инвестора . Он определяет действия, которые должны выполнить обе стороны. Наиболее важные моменты, которые учитываются в типовом договоре, следующие:

Для заказчика

Соблюдение сроков осуществления проекта
Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
Сдача результата проведенной деятельности.
Предоставление всех необходимых документов.
Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
Контроль допустимых расходов.
Контроль всех действий, связанных с проектом.
Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

Для инвестора

Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
Выплата вознаграждения.
При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений. Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

Наименование документа.
Дата и время заключения.
Данные сторон.
Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
Права обеих сторон.
Обязанности обеих сторон.

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений . Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Признаки инвестиционного договора

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны. Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
Присутствует коммерческий интерес.

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении.

Ключевые моменты

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».

Широко применяемый договор инвестирования в бизнес, подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи.

Образец можно скачать бесплатно.

Дата: 2016-01-31

Интересный, новый и широко применяемый договор инвестирования в бизнес , хорошо подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи.

Образец инвестиционного договора между физическими лицами

Начинающие предприниматели не имеют средств для реализации задуманного плана мероприятий и покупки материальных ценностей, поэтому вынуждены экономить. С другой стороны выступают физические и юридические лица, имеющие возможность вложить денежные средства в ноу хау, и получить с дальнейших результатов дивиденды. Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать бесплатно по прямой ссылке.

Для получения инвестирования в свой бизнес, предпринимателю стоит приложить не мало усилий. Серьезные финансовые вложения требуют полных отчетов с его стороны. Для начала, потребуется показать проект планируемой работы. После этого необходимо озвучить гарантии, позволяющие кредиторам быть уверенными в своем инвестировании. Лучше всего представить данную информацию в виде таблицы, где четко обозначить цель, планируемые затраты, анализ рынка и конкуренции в данном направлении, всевозможные риски, прогнозы развития.

Обязательные пункты договора инвестирования в бизнес

Наименование акта, дата и место заключения сделки;
Реквизиты участников, адреса регистрации;
Предмет сделки, конкретная денежная сумма, являющаяся инвестированием проекта;
Условия возврата, процентные ставки, сроки;
Права, обязанности, ответственность, разрешение споров, форс мажор;
Заключительные положения, подписи и расшифровка.

К оформлению договора об инвестировании в бизнес стоит подойти ответственно и грамотно. Многократная проверка орфографических и пунктуационных ошибок позволит читателю отнестись к контрагенту серьезно. Договор распечатывается в необходимом количестве экземпляров. Многочисленные финансовые отношения на рынке не всегда сопровождаются написанием подобных пактов. Письменная фиксация передачи денег для любых целей обязательна. В современном мире письменные гарантии — единственное доказательство в судебных прениях.

Дата: 2016-01-31

Договор инвестирования в бизнес

Широко применяемый договор инвестирования в бизнес, подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи. Образец можно скачать бесплатно.

Интересный, новый и широко применяемый договор инвестирования в бизнес , хорошо подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи. Начинающие предприниматели не имеют средств для реализации задуманного плана мероприятий и покупки материальных ценностей, поэтому вынуждены экономить. С другой стороны выступают физические и юридические лица, имеющие возможность вложить денежные средства в ноу хау, и получить с дальнейших результатов дивиденды.

Договор инвестирования между физическими лицами образец бланк

Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать бесплатно по прямой ссылке.

Обязательные пункты договора инвестирования в бизнес

Наименование акта, дата и место заключения сделки;
Реквизиты участников, адреса регистрации;
Предмет сделки, конкретная денежная сумма, являющаяся инвестированием проекта;
Условия возврата, процентные ставки, сроки;
Права, обязанности, ответственность, разрешение споров, форс мажор;
Заключительные положения, подписи и расшифровка.

Дата: 2016-01-31

Договор инвестирования в бизнес

инвестиционную деятельность

«инвестиции» и "вклад" в целях получения прибыли (дохода) упоминание договор (контракт) между ними.

Что такое инвестиционный договор в 2018 году

особый вид договора

предмете законе соглашение предмет

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

инвестиционному договору

Четкого законодательного определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность , ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто. Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность» , определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как "вклад" в целях получения прибыли (дохода) . Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав . Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора , заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение . Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет . Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1143 суды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

Договор инвестирования строительства дома

Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

Для получения инвестирования в свой бизнес, предпринимателю стоит приложить не мало усилий.

Договор инвестиционного займа

Серьезные финансовые вложения требуют полных отчетов с его стороны. Для начала, потребуется показать проект планируемой работы. После этого необходимо озвучить гарантии, позволяющие кредиторам быть уверенными в своем инвестировании. Лучше всего представить данную информацию в виде таблицы, где четко обозначить цель, планируемые затраты, анализ рынка и конкуренции в данном направлении, всевозможные риски, прогнозы развития.

Обязательные пункты договора инвестирования в бизнес

Наименование акта, дата и место заключения сделки;
Реквизиты участников, адреса регистрации;
Предмет сделки, конкретная денежная сумма, являющаяся инвестированием проекта;
Условия возврата, процентные ставки, сроки;
Права, обязанности, ответственность, разрешение споров, форс мажор;
Заключительные положения, подписи и расшифровка.